Hỏi (Câu hỏi của bạn phamquang….@gmail.com):
Thưa Luật sư, Tôi có có 185m2 đất thuộc phường Vĩnh Hải, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa, tôi đã bán 70m2 phía trước. Trước lô đất tôi bán là hẻm đi chung rộng 5m, tôi để lại 1,5m làm lối đi riêng của gia đình nối với hẻm chung. Tôi đã xây nhà một trệt + 1 lầu trên diện tích đất còn lại và để cửa ra vào hướng thẳng với lối đi riêng. Cửa nhà tôi cách khu đất đã bán 2m. Hiện nay người mua đất đang xây dựng nhà 1 trệt + 2 lầu trên diện tích 60m2 và trên mỗi tầng đều để cửa sổ, lỗ thông hơi nhà vệ sinh và lối đi hành lang hướng về lối đi riêng của nhà tôi mà không có bất cứ thỏa thuận nào với tôi. Phía sau 3 tầng nhà cũng đều để cửa sổ nhìn về nhà tôi. Tôi xin hỏi Luật sư, người mua đất của gia đình tôi xây nhà như vậy có đúng quy định không vì tôi nghe nói không? Tôi được biết nhà hàng xóm không được trổ cửa về phía đất của người khác.
Trả lời:
Luật sư Vũ Như Hảo xin được trả lời câu hỏi trên như sau:
Khoản 1 Điều 271 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định như sau: “Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.”
Ngày 03/4/2008 Bộ Xây dựng ban hành Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD về việc ban hành quy chuẩn quốc gia về quy hoạch xây dựng, Quy chuẩn này thay thế phần II của quy chuẩn xây dựng ban hành kèm Quyết định số 682/BXD-CSXD năm 1996 nên về việc trổ cửa sổ theo nguyên tắc vẫn phải áp dụng Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm Quyết định số 682/BXD-CSXD năm 1996 của Bộ Xây Dựng. Cụ thể:
* Theo quy định tại Mục 2.8.12, Phần II QCVN:01/2008/BXD về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng để giải quyết. Theo quy định trên thì công trình không được vi phạm ranh giới:
– Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống), được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh;
– Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.
Bên cạnh đó, việc xây dựng các công trình cần phải tuân thủ theo quy hoạch xây dựng, quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc, thiết kế đô thị và giấy phép xây dựng.
* Theo quy định của Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, thì: “Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau:
– Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).
– Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.
– Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.
Riêng đối với các bức tường giáp khu đất công cộng (công viên, bãi đỗ xe) cơ quan quản lý xây dựng có thể cho phép mở một số cửa sổ cố định…”
Ngoài ra, theo quy định tại Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở riêng lẻ số 9411 năm 2012 Tại mục 6.4.3 quy định: “Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0m trở lên”.
Như vậy, hiện nay pháp luật về xây dựng KHÔNG quy định CẤM để cửa sổ hay lỗ thông hơi nhà vệ sinh và lối đi hành lang của nhà này hướng về nhà kia kể cả nhìn sang khu đất nhà bên cạnh nhưng phải tuân thủ các quy định mà chúng tôi đã đề cập trên đây.
Vì vậy, để xác định việc hàng xóm của bạn làm cửa sổ, lỗ thông hơi hướng về lối đi riêng và hướng về phía nhà bạn là CÓ VI PHẠM PHÁP LUẬT HAY KHÔNG? bạn cần căn cứ vào Tiêu chuẩn trên để xem xét. Nếu nhà hàng xóm có vi phạm thì bạn cần báo với cơ quan có thẩm quyền để tiến hành lập biên bản và xử phạt theo quy định của pháp luật.
Hy vọng rằng sự tư vấn sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì xin gửi về Văn phòng Luật sư Vũ Như Hảo & Cộng sự, địa chỉ: 16 Mạc Đĩnh Chi, phường Phước Tiến, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. E-mail: LawyerVuNhuHao@Gmail.com. Điện thoại: 0914086292.
Gọi ngay 
Chỉ đường 
Facebook 
Zalo chat 